Khi định giá bất động sản, các nhà đầu tư cần chú ý đến mối quan hệ cung – cầu của thị trường, nhân chủng học cũng như khả năng sinh lời trong tương lai…
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản:
1. Phương pháp so sánh
Phương pháp này dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định. Trong đó, tài sản tương tự này phải đảm bảo điều kiện là đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định.
Đây cũng là phương pháp được các công ty thẩm định giá bất động sản sử dụng để định giá cho đất ở và nhà phố.
2. Phương pháp chi phí (Giá thành)
Phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong thẩm định giá các tài sản đặc thù, có rất ít giao dịch mua – bán trên thị trường; hoặc là tài sản đã qua sử dụng hay không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh.
3. Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp này được áp dụng khi việc so sánh giá trị tài sản tương tự gặp khó khăn do trị giá thực tế của tài sản cần thẩm định chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng…
Ngoài 3 phương pháp nêu trên, một số phương pháp định giá bất động sản khác có thể kể đến như: Phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư…
Các nguyên tắc xác định giá bất động sản
Một số nguyên tắc xác định giá bất động sản mà bạn cần lưu ý:
1. Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung – cầu trên thị trường bất động sản. Ngược lại, giá trị của bất động sản cũng có tác động tới cung – cầu thị trường theo quan hệ tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
2. Nguyên tắc đóng góp
Theo nguyên tắc này, giá trị của 1 sản phẩm bất động sản hay 1 bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào tổng trị giá của bất động sản cần thẩm định.
Chẳng hạn, 1 ngôi nhà không có gara được bán với giá 5 tỷ. Trong khi đó, 1 ngôi nhà khác nếu có gara có thể được bán với giá 5,5 tỷ. Khi đó giá trị của gara được thừa nhận là 500 triệu, trong khi có thể chi phí để xây dựng nên gara chỉ bằng 1/5 giá trị của nó.
3. Dự kiến lợi ích trong tương lai
Theo nguyên tắc này, việc định giá bất động sản được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản. Nói cách khác, thẩm định giá bất động sản cần dự đoán sát khả năng sinh lời của sản phẩm bất động sản.
4. Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp 2 hay nhiều bất động sản có thể thay thế lẫn nhau, thì giá trị của bất động sản được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của chúng. Khi 2 sản phẩm có tính hữu ích như nhau, sản phẩm bất động sản nào có giá thấp nhất thì tài sản đó đẽ bán được trước tiên.
►►► Marketing bất động sản: Giải pháp nào cho bài viết PR bất động sản?
Gợi ý các bước giúp chủ sở hữu tự định giá bất động sản
1 – Khi tự xác định giá bất động sản, chủ sở hữu cần lưu ý đến vị trí nhà mình: mặt tiền đường hay mặt tiền nội bộ,nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ. Thông thường,nhà nằm ngay trên mặt tiền đường sẽ có gái bán cao hơn bởi sẽ có giá trị kinh doanh trong tương lai cao hơn.
2 – Giá đất: có thể tham khảo bảng giá trên các tuyến đường do Thành phố ban hành hay giá thị trường do Ngân hàng cung cấp.
3 – Đánh giá tình trạng căn nhà: là nhà cấp 4 hay nhà tầng, biệt thự nhà phố… để định giá chính xác. Cần lưu ý xác định thời điểm xây dựng, sửa chữa để tính khấu hao.
4 – Tiếp theo, bạn có thể tra cứu thông tin về nhà đất trên các sàn giao dịch, các trang đăng tin rao vặt… để tìm ra những bất động sản tương đồng với nhà mình về diện tích, vị trí… để có cơ sở so sánh.
5 – Sau khi đã thu thập các thông tin trên, bạn cần tổng hợp lại và quy định mức giá hợp lý cho bất động sản của mình.
►►► Lý do khiến bất động sản Nha Trang ngày càng tăng nhiệt
